Coronavirus in relatie tot vastgoed

16 maart 2020

Ik huur bedrijfsruimte, maar kan deze door de coronacrisis niet of niet goed gebruiken. Moet ik dan wel de huur betalen?
Vroeger sprak men over gestoord huurgenot, als reden om geen of minder huur te betalen. Nu spreekt men van een gebrek. De wet omschrijft “een gebrek” als een staat of eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak (het gebouw) aan de huurder niet het genot kan verschaffen, dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Denk allereerst aan een lekkend dak, achterstallig onderhoud en dergelijke. Maar dus ook een “niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid” waardoor jouw huurgenot wordt gestoord. Het coronavirus en de kwalijke gevolgen daarvan is zo’n niet aan de huurder toe te reken omstandigheid, zou je zeggen.

Het vervelende voor een huurder is alleen dat je in een huurovereenkomst van deze clausule mag afwijken. Bijvoorbeeld in een situatie waarin ook verhuurder er niets aan kan doen. Wat hier natuurlijk ook het geval is. In de praktijk bedient men zich erg vaak van het zogenaamde ROZ Model huurcontract met bijhorende algemene bepalingen. Daarin is huurprijsvermindering en schadevergoeding als gevolg van een gebrek verregaand uitgesloten. Kortom, het contract is bepalend in zo’n geval.

Wat kan ik dan wel doen?
De verhuurder kan wel op zijn strepen gaan staan, maar zal in de meeste gevallen ook wel begrijpen dat huur betalen in bepaalde gevallen nu echt heel lastig is. De situatie is nu ernstig, maar er is goede hoop dat dit over een afzienbare periode weer beter wordt. Kijk naar de ontwikkelingen in China. In die situatie is het ook voor verhuurders op de wat langere termijn beter om de huurder wat ruimte te geven. Ga dus het gesprek aan over uitstel van betaling, uitsmeren van betalingen en dat soort maatregelen. De meeste verhuurders zitten echt niet op een failliete huurder te wachten.

Moet ik als huurder ook altijd de onderneming/zaak open houden en exploiteren, kantoor of winkelruimte/horecaruimte?
Als de overheid – zoals nu is gebeurt – bepaalt dat bepaalde zaken gesloten moeten worden, uiteraard niet. Je kan niet door jouw contract gedwongen worden de wet te overtreden. Als dat niet zo is, dan kan het huurcontract naar de letter wel bepalen dat je het bedrijfspand moet gebruiken, maar soms is zo’n contractuele verplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Die situatie lijkt zich hier in de meeste gevallen ook voor te doen. Ook hier is de boodschap om het overleg met de verhuurder te zoeken en de langere termijn oplossing samen voor ogen te houden.

Liggen procedures bij de gemeente, de rechtbank en/of de Raad van Arbitrage nu stil?
Nee, er vinden alleen geen zittingen plaats, tenzij er sprake is van een spoedeisend geschil, dan wordt overlegd over een oplossing. Intern gaat de behandeling van de verschillende procedures gewoon door, net zoals het werk bij bijna iedereen door gaat. Dus uitspraken, beslissingen, besluiten etc. komen op de aangekondigde dag.

Gelden deze dagen als onwerkbare dagen als bedoeld in veel aannemingsovereenkomsten en/of algemene voorwaarden?
Nee, heel heel heel formeel gezien niet. Het kabinet heeft een advies gegeven om thuis te werken, maar ingeval van een bouwproject kan thuis werken natuurlijk niet. In veel overeenkomsten geldt een dag als onwerkbare dag als het regent of vriest of als er vanwege een overheidsmaatregel of -besluit niet gewerkt mag worden. Van een dergelijke maatregel of besluit is vooralsnog geen sprake, het is immers een advies. Mogelijk zal dit de komende dagen nog veranderen. Maar elke opdrachtgever zal begrijpen, dat het nu simpelweg niet mogelijk is -en ook niet aan te raden is- om ondanks alle andere maatregelen van de overheid bouwwerkzaamheden toch te continueren. Immers, in dat geval zou eventueel verspreiding van het virus kunnen worden bewerkstelligd. Het is vanwege het bizarre karakter van deze crisis niet duidelijk hoe rechters en/of arbiters hier straks tegenaan zullen kijken: is de crisis wel of geen overmacht die een uitstel van de bouwtermijn kan dragen? Ik meen van wel, maar neem als aannemer/onderaannemer/leverancier geen enkel risico en neem als opdrachtgever ook geen enkel risico. Bespreek het zo spoedig mogelijk met elkaar en leg het vast, dat voorkomt ‘ruzie’ achteraf. Focus je nu op de gezondheid van jezelf en houdt rekening met de gezondheid van anderen, dus los het praktisch en met elkaar op een constructieve wijze op die recht doet aan de fase waar we nu in beland zijn. Waar nodig kan MenD jullie daarbij helpen, vanuit huis wel te verstaan!

Roel Hart (06-21284856)
Stan de Kanter (06-28264783)