Kan ik als eigenaar van een bedrijfspand van mijn huurder af?

25 februari 2020

In de huidige tijd is het niet aantrekkelijk om geld op te potten op een bankrekening. De aandelenkoersen vertonen – als je een lange adem hebt – een stijgende lijn, maar ook dan kan het uitmaken in welke bedrijven je hebt belegd.

Vastgoed

Daarom beleggen diverse ondernemingen en ook vermogende particulieren in vastgoed. Aangetrokken door de enorme stijging van de prijzen van vastgoed in het algemeen en woonruimte in het bijzonder kan het zeker interessant zijn om panden te kopen. Om te beginnen stijgt de waarde er van hoegenaamd automatisch met het verstrijken der jaren. En je ontvangt ook nog maandelijks keurig netjes huurpenningen! En bevalt het niet, dan zeg je de huur op tegen het einde van de termijn, renoveer of revitaliseer je het object, waarna betere huurders moeiteloos de plaats innemen van de vorige huurders. Kortom, je kunt daar geen buil aan vallen, toch?

Beleggingsdoel en huurbescherming

Bedenk bij aankoop eerst wat het doel is; jarenlang een redelijke huur ontvangen of op (korte) termijn de huur beëindigen en daarna overgaan – al dan niet na renovatie – tot een geheel andere invulling. Als je op korte termijn de huur wil beëindigen, wordt heel belangrijk welke wettelijke huurregels van toepassing zijn. De huurder van een woning en van een bepaald type bedrijfsruimte (horeca, winkels, ambachtsbedrijven) genieten sterke huurbescherming, dus die krijg je niet “zo maar” weg. Je hebt een wettelijk voorgeschreven opzeggrond nodig. Vaak is een gang naar de rechter nodig en/of moet er een flinke afkoopsom worden betaald. Verstandig om daar rekening mee te houden voor de aankoop.

Bij de huurder van ander bedrijfsmatig vastgoed (loodsen, kantoren, fabrieken, hallen) is dat minder ingewikkeld. Daar kan je in principe in het huurcontract teruglezen hoe het kan worden beëindigd.

Ontruimingsbescherming

Maar ook die bedrijfsmatige huurder is niet “rechteloos” tegen het einde van het huurcontract en kan soms met succes zijn verblijf in het gehuurde met een jaar tot zelfs drie jaar rekken. Met alle vertraging voor de eigenaar van dien.

Huurdersoptie?

Recent trad ik op voor een projectontwikkelaar die een gedateerd en nog deels verhuurd kantoorpand had gekocht met het doel dit te transformeren naar diverse woonappartementen. De gemeente had de plannen al goedgekeurd, het bestemmingsplan werd aangepast. Het huurcontract liep af ergens in 2020, niets aan de hand toch? Huurder had een (niet al te grote) huurachterstand laten ontstaan, dus verhuurder wilde de huurder stevig aanpakken, betalen graag, en schakelde mij in. De huurder moest immers toch al snel weg zijn.

Huurcontract;kleine lettertjes

Ik las het huurcontract goed door en schrok van een enigszins weggestopt artikeltje, helemaal aan het einde van het contract, artikel 11 van de bijzondere bepalingen:

”In afwijking van artikel 3 lid 3 heeft alleen huurder het recht de huurovereenkomst op te zeggen tegen 31 december 2020, bij gebreke waarvan het contract met vijf jaar wordt verlengd”.

Het contract liep dus eigenlijk helemaal niet af einde 2020! Als huurder dwars zou liggen!

Maatwerk

Snel koers gewijzigd en gelukkig nog een deal kunnen sluiten waarbij huurder vrijwillig vertrok einde 2020, waarbij een deel van de huurachterstand werd kwijt gescholden. Anders zou de schade vele malen groter zijn geweest!

Denk aan vijf jaar vertraging met de transformatie naar appartementen, het ingeschakelde bouwbedrijf moeten afkopen, een maar deels verhuurd pand, verder leegstand gedurende vele jaren, toch maar weer verhuren (?), allemaal onvoorziene problemen. Deze verhuurder kroop dus door het oog van de naald.

Ingewikkeld huurrecht

Ja, het aankopen van verhuurd vastgoed zoals woningen of bedrijfsmatig vastgoed, kan zeker interessant zijn. Doe dat alleen niet zonder de deskundige begeleiding van een huurrechtspecialist. Een goed voorbereide koper weet wat hij doet. En wat mogelijk op zijn pad komt.

Roel Hart, advocaat huurrecht