Wanneer geldt een gebouw als opgeleverd?

25 februari 2020

De oplevering is een essentieel element in het bouwrecht, omdat vanaf het moment van de oplevering het risico overgaat van de aannemer naar de opdrachtgever en de aannemer de eindtermijn kan indienen. Denk bij de overgang van het risico aan de verplichting om het gebouw te verzekeren en aan eventuele gebreken die na de oplevering worden ontdekt. Er zijn verschillende definities van het begrip “oplevering”.

Art. 7:758 BW
Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat -indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert- de opdrachtgever wordt geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd. Het BW bepaalt niet wat een redelijke termijn is voor de keuring.

§ 9 en 10 UAV 2012
De in het bouwrecht veelvuldig gebruikte Uniforme Administratieve Voorwaarden 2012 bepalen kort gezegd dat de dag waarop het werk is of geacht wordt te zijn goedgekeurd, geldt als de dag waarop het werk als opgeleverd wordt beschouwd. De UAV 2012 kennen strikte termijnen voor de opdrachtgever om het werk te keuren en om eventuele gebreken schriftelijk te melden. Wordt er niet tijdig gekeurd en worden er daarna geen gebreken gemeld, dan wordt het werk geacht te zijn goedgekeurd en heeft de oplevering dus plaatsgevonden.

Proces-verbaal van oplevering
In beide situaties is een zogenaamd proces-verbaal van oplevering essentieel, omdat daarin uitdrukkelijk (en dus schriftelijk) kan worden vastgelegd of de opdrachtgever het werk wel of niet aanvaardt c.q. goedkeurt en welke herstellingen uitgevoerd moeten worden door de aannemer.

Wanneer afkeuren?
Als opdrachtgever kun je het werk weigeren of afkeuren, bijvoorbeeld als het werk niet klaar is of als er veel gebreken zijn. Van belang is om goed na te gaan of het gebouw wel of niet geschikt is om in gebruik te worden genomen.

Want als er slechts sprake is van kleine gebreken die een eventuele ingebruikneming niet in de weg staan, dan kan de rechtbank of de Raad van Arbitrage oordelen, dat het werk wèl als opgeleverd moet worden beschouwd en dat de opdrachtgever dus ten onrechte zijn medewerking aan de oplevering heeft onthouden. Maar als er heel veel kleine gebreken zijn, dan kan het oordeel ook luiden dat er weer geen oplevering heeft plaatsgevonden.

Onbewuste aanvaarding?
Het in gebruik nemen van het gebouw, door het bijvoorbeeld te gaan gebruiken, bewonen of er zelf alvast werkzaamheden uit te (laten) voeren om de aannemer te helpen, kan onder omstandigheden tot gevolg hebben dat het werk door die goedbedoelde acties (al dan niet stilzwijgend) wordt aanvaard, en dus als opgeleverd beschouwd moet worden.

Risico?
De gevolgen daarvan kunnen verstrekkend zijn. Want pas in de procedure wordt beoordeeld of de oplevering (die vaak al maanden of jaren daarvoor had plaatsgevonden) ook daadwerkelijk als een oplevering moet worden beschouwd. En wie is verantwoordelijk als het gebouw in de tussentijd afbrandt, als het dak instort en enorme lekkages veroorzaakt bij onderburen, of als een muur instort en daarbij het huis van de buren beschadigt?

Als het oordeel dan is dat er géén oplevering heeft plaatsgevonden, dan is de aannemer nog steeds voor het gebouw verantwoordelijk en zal de aannemer alles moeten herstellen.

Maar als er wèl een oplevering heeft plaatsgevonden, dan wordt dus achteraf bepaald dat het risico al is overgegaan op de opdrachtgever, had hij het per die dag ook moeten verzekeren (is vaak niet gebeurd als je meent daartoe niet verplicht te zijn), en zal de opdrachtgever dus alles moeten herstellen en alle schade moeten vergoeden.

Bijstand
Laat je dus vooral juridisch bijstaan in aanloop naar de beoogde oplevering. Dat geldt niet alleen voor de opdrachtgever, maar ook voor de aannemer. Want er moet duidelijk worden vastgelegd (èn met elkaar worden gedeeld) welke gebreken zijn ontdekt, wat over en weer van elkaar wordt verwacht en of het risico ook daadwerkelijk (en terecht) over moet gaan van aannemer naar opdrachtgever.

Bel of mail (s.dekanter@mend.nl) me gerust als je vragen hebt over de oplevering en wat je wel of juist absoluut niet moet doen, want de gevolgen zijn soms niet te overzien maar wel te voorzien.

Stan de Kanter, advocaat bouwrecht